Revision des Bauvertragsrechts ab 2026

Die Revision umfasst insbesondere folgende Änderungen:

Rügefrist

Bei der Erstellung von Bauwerken mussten Mängel bisher «sofort» nach deren Entdeckung gerügt werden. Ab 01. Januar 2026 gilt eine Rügefrist von mindestens 60 Tagen ab Abnahme oder ab Entdeckung eines verdeckten Mangels (vgl. Art. 367 Abs. 1bis revOR; Art. 370 Abs. 4 revOR). Die neue Rügefrist gilt für unbewegliche Werke, aber auch für bewegliche Werke, die bestimmungsgemäss in ein unbewegliches Werk integriert wurden und bei Mängeln eines Werkes, das von Architektinnen/Architekten oder Ingenieurinnen/Ingenieuren erstellt, und bestimmungsgemäss als Grundlage für die Erstellung eines unbeweglichen Werkes verwendet wurde.

Auch wenn ein Vertrag die allgemeinen Bedingungen für Bauarbeiten gemäss der SIA-Norm 118 enthält, die vorsieht, dass ein Bauherr nach Ablauf von zwei Jahren neu entdeckte Mängel unverzüglich rügen muss, um seine Rechte nicht zu verlieren, gilt ab 1. Januar 2026 für neue Verträge zwingend die 60-Tage-Frist.

Diese Rügefrist kann vertraglich nicht verkürzt werden.

Die 5-jährige Verjährungsfrist für die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen bei Mängeln an Grundstücken und unbeweglichen Werken, sowie beweglichen Werken, die bestimmungsgemäss in unbewegliche Werke integriert werden, kann ebenfalls vertraglich nicht mehr verkürzt werden.

Nachbesserungsrecht

Vertraglich kann fortan auch das revidierte Nachbesserungsrecht nicht wegbedungen werden. Gemäss Art. 219a Abs. 2 und Art. 368 Abs. 2 bis revOR haben Käuferinnen/Käufer von Neubauten sowie Bauherrinnen/Bauherren ab dem 1. Januar 2026 einen zwingenden Anspruch auf unentgeltliche Nachbesserung von Baumängeln gegenüber der Verkäuferin/Verkäufer oder der Erstellerin/Ersteller, vorausgesetzt, eine Nachbesserung ist überhaupt möglich und verursacht keine übermässigen Kosten.

Zu Neubauten zählen diejenigen Bauwerke, die im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch zu erstellen sind resp. die weniger als zwei Jahre vor der Veräusserung neu erstellt wurden.

Bauhandwerkerpfandrecht

Während der Eigentümer eines Grundstücks bis dato zur Verhinderung der Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts in das Grundbuch die Pfandsumme inklusive Verzugszinsen ohne zeitliche Begrenzung sicherstellen musste, bestimmt Art. 839 Abs. 3 revZGB fortan, dass die Pfandsumme inklusive Verzugszinsen fortannur noch für die Dauer von zehn Jahren sicherzustellen ist.

Fazit und Empfehlung:

Die Gesetzesrevision verbessert die Rechtslage für Bauherrinnen/Bauherren und Käuferinnen/Käufer deutlich, indem insbesondere ein ausgewogenes Verhältnis zwischen den Vertragsparteien geschaffen wird.

Gerne beraten wir Sie umfassend über die neuen gesetzlichen Bestimmungen und deren Auswirkungen auf Ihre eigenen Projekte.

Quellen:

1. AS 2025 270; BBl 2025 18
2. Medienmitteilung des Bundesrates vom 19. August 2020
3. Medienmitteilung des Bundesrates vom 19. Oktober 2022
4. Medienmitteilung des Bundesrates vom 30. April 2025

Beitrag von Ass. iur. Marika Wehmeyer